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Die ITERA Immobilien AG springt bei Bedarf mit ihren Spezialisten ein und bringt Bauvorhaben zu Ende.

Die Baubranche boomt. Vielerorts ist dies sofort durch die unzähligen Kräne augenfällig. Dank der tiefen Zinsen und der attraktiven Preise auf dem Bau war die Nachfrage gross, so gross, dass die Bauvorhaben forciert wurden.

Oft wird gebaut, ohne den Markt richtig analysiert zu haben. Viele wollen sich vom Kuchen auch ein Stück abschneiden. Für manche Handwerker ist die Initialisierung oder Beteiligung an einem Bauvorhaben auch eine willkommene Möglichkeit, sich Arbeit zu beschaffen und mindestens kostendeckend zu arbeiten.

Bei uns ist der Eindruck entstanden, dass bereits ein Überangebot im Bereich von Stockwerkeigentum und teilweise auch bei Mietwohnungen besteht. Dort wird mehr produziert, als vom Markt absorbiert werden kann. Institutionelle Anleger, mit welchen wir zusammen arbeiten, sind schon sehr vorsichtig geworden und investieren kaum mehr in Standorte, welche nicht in allen Faktoren reelle Chancen versprechen.

Oft entstehen Konsortien (1), um diese Bauvorhaben umzusetzen. In letzter Zeit beobachten wir auch, dass hiezu Genossenschaften und GmbHs gegründet werden. Der Zweck und die Fertigstellungsrisiken ändern sich dadurch nicht.

Die Bauvorhaben werden ausgelöst, wenn eine genügend hohe Verkaufsquote oder genügend Eigenmittel oder Eigenleistungen nachgewiesen werden können (hie und da wird auch einfach gestartet und ins Blaue hinaus gebaut…). Dies ist der einfachere Teil der Umsetzung. Schwieriger wird es, wenn der Bau voranschreitet und dem Baufortschritt  entsprechende Ausgaben zu bewältigen sind. Infolge von Kostenüberschreitungen oder mangelndem Verkaufserfolg ergeben sich ernsthafte Schwierigkeiten. Meist sind finanzielle Engpässe der Beginn einer ganzen Reihe von Problemen. Was ist zu tun?

Finanzielle Schwierigkeiten bringen eine Organisation durcheinander. Die Partner im Konsortium werden ungeduldig und nervös, woraus bald Streitigkeiten und Schuldzuweisungen entstehen. Die finanzierende Bank wird bald eine restriktive Haltung einnehmen und Zahlungen stoppen oder mehr Eigenmittel verlangen. Zwingende sind auch (Verkaufs-) Erfolge nachzuweisen. Die Situation spitzt sich zu und Objekte werden unter dem Gestehungspreis veräussert. Ein Teufelskreis, welcher die Situation mit jeder Aktivität komplexer werden lässt.

Schon oft haben wir es erlebt, dass sich dann die Initianten aus dem Weg gehen, Konsortien trotz Verträge auseinander fallen, Beteiligte ihre Verpflichtungen nicht einhalten - willentlich, oder gar aus dem Grund des Konkurses, resp. der Insolvenz. Die finanzierende Bank steht dann da und rutscht in eine Rolle, die ihr eigentlich nicht zusteht oder angedacht ist. Mittel sind geflossen und es geht nicht weiter. Bisherige Käufer drängen auf ihre Rechte, Handwerker auf Zahlungen - und lassen irgendwann Bauhandwerkerpfandrechte eintragen. Eine Misere, welche für rauchende Köpfe sorgt.

Spätestens ab jetzt ist ein strukturiertes Projektmanagement gefragt:

•     Ziel

•     Problemerkennung

•     Analyse

•     Prognose

•     Alternativen

•     Bewertung

•     Strategie

•     Budget

•     Realisation

•     Kontrolle

•     Abschluss

Ab dieser Phase ist der Beizug eines Bautreuhänders aus einer Firma, welche personell breite Ressourcen anbieten kann, die sinnvollste Lösung. Der Bautreuhänder muss neutral und professionell die notwendigen Schritte in Angriff nehmen. Sobald dieser sich als beigezogener Projektleiter einen Überblick verschafft und eine Strategie erarbeitet hat, geht es an die Umsetzung: Das Bauvorhaben zu Ende führen, Verkäufe realisieren, das Projekt bis zum Abschluss ins Lot bringen, die Bauabrechnung erstellen, Garantiefragen klären, Projektdossiers zusammenstellen, das Vorhaben in allen rechtlichen und administrativen Facetten abschliessen. Dies ist ein sehr anspruchsvolles Vorhaben, welches einige Erfahrung und ein gutes Team verlangt.

Martin Häggi

dipl. Immobilientreuhänder,
dipl. Verkaufsleiter,
Mitglied Schweiz Schätzungsexpertenkammer SEK/SVIT

www.itera.ch

(1) Ein Konsortium (v. lat.: consors, -rtis = Schicksalsgenossen) ist eine befristete Vereinigung von Unternehmen oder Kaufleuten zur Führung eines gemeinsamen Geschäftes. Die gegenseitigen Verpflichtungen werden in einem Konsortialvertrag vereinbart. Die Teilnehmer werden Konsorten genannt.