In der Schweiz dominiert der Direktbesitz von Immobilien (Alleineigentum, insbesondere durch Private und Firmen). Der Trend in Richtung indirekten Immobilienbesitz (Fonds, Immo-AGs, PKs, Miteigentum) ist ausgeprägt feststellbar. Damit werden Immobilien im weitesten Sinne kapitalmarktfähig. Die grossen Player auf diesem neu entdeckten Markt bekunden etwelche Mühe, die Portfolios gemäss deren strategischen Zielsetzungen mit den gewünschten Grossimmobilien zu füllen. Im Segment der Renditeobjekte bewirkt dies eine positive Stimmung und löst allgemein in der Baubranche erwartungsvolle Signale aus.
Der Immobilienmarkt in der Schweiz ist ein stark fragmentierter Markt, welcher zyklisch immer wieder mit Leerständen aufwartet und leider nicht selten Fälle von Illiquidität zu verzeichnen sind. In den 90er-Jahren erfolgte ein Preiszerfall als Folge der Zinsbelastung und der Rezession. Daraus resultierte eine eingeschränkte Bautätigkeit. In den letzten Jahren waren verhältnismässig günstige Preise festzustellen und die Zinsen notierten auf historischen Tiefstwerten. Dies wiederum bewirkte den Abbau von Leerständen, nicht zuletzt auch dank der konjunkturellen Erholung. Ausgewählte Immobilieninvestitionen sind nun wieder interessant und teilweise sehr gesucht.
Das Immobilienvermögen in der Schweiz ist, abgesehen vom privaten Bestand, in rund 30 grossen Immobilienfonds und ca. 20 nennenswerten Immobilien-AGs konzentriert (Intershop, Maag, Warteck, LO Holding, Pax-Anlage, Züblin, PSP, CS 1a Immo PK, SPS AG, A&A, Allreal, Coop Immo AG, Jelmoli, Feldschlösschen).
Was ist nun die Motivation der Veräusserer, die Immobilien in einen Immobilienfonds oder in eine Immobilien-AG zu veräussern?
• Mittel können/müssen für andere Investitionen zur Verfügung stehen
• Immobilienbesitz ist nicht Kerngeschäft
• Gute Verkaufspreise erzielbar
• Banken müssen 30 % Eigenmittel unterlegen, daher ist Direktbesitz nur beschränkt sinnvoll
• Liquideres Engagement durch Miete (ev. sogar 'sale-and-lease-back')
• Ideale Möglichkeit, ein ganzes Portefeuille zu einem interessanten Wert zu veräussern
• Portfolio für effiziente Bewirtschaftung ist zu klein oder zu heterogen
• Illiquidität mit Immobilien versus hohe Liquidität auf den Finanzmärkten
• Geringerer Bedarf an Immobilien für Leistungserstellung
• Mietrecht
• Management-Buyout
Welche Vorteile bieten sich bei Beteiligungen an Immobiliengesellschaften?
• Direkte Anlagemöglichkeiten sind bei einzelnen Immobilienkategorien sonst gar nicht möglich
• Jetzige tiefe Zinsen und günstige Preise ermöglichen es, interessante Portfolios aufzubauen und daran zu partizipieren
• Renditeoptimierung bei Immobilien
• Zur Zeit ist ein Nachfragepotenzial durch die Lockerung der Lex Koller feststellbar
• Immobiliengesellschaften streben nach idealer Grösse
• Leverage-Effekt
• Ziel ist, Immobilien dem Kapitalmarkt zugänglich zu machen
Motivation für die Nachfrager
• Anlagenotstand (z.B. Institutionelle)
• Liquidität
• Sicherheit
• Bessere Performance als mit Direktanlagen, Kursgewinne
• Breit diversifizierte Anlagemöglichkeit
• Umwandlung (Tausch gegen Aktien oder 'sale-and-lease-back')
• Weniger Informationskosten zur Erzielung eines diversifizierten Portefeuilles
Vergleich kotierte Immobilien-AG, Direktanlage und Immobilienfonds:
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| Kotierte Immobilien-AG | Direktanlage | Immobilienfonds |
| Wertveränderungen | Hohe Schwankungen | Gering | Geringe Schwankungen |
| Risiko | Firmenmanagement | Risikostreuung | Fondsmanagement |
| Sensitivität | Einfluss des Aktienmarktes | Gering | Hohe Zinssensivität |
| Investitionsschwelle | Niedrig (1 Aktie) | Hoch | Niedrig (1 Anteil) |
| Liquidität | Liquide sind nur börsenkotierte, täglicher Handel | Marktabhängig | Liquidität (Börse, Rücknahme), täglich |
| Rücknahmepreis | Nicht existent, Börse | Nicht existent | Garantiert |
| Transaktionskosten | Gering | Hoch | Gering |
| Transparenz | Kaum reglementiert, geringe Transparenz | Ohne Einschränkungen | Anlegerschutz |
| Aufsicht | GV, Börsenaufsicht | Keine | Eidg. Bankenkommission |
| Mitsprache | Begrenzt, als Aktionär | Ja | nein |
| Fremdkapital | Leveragepolitik, 0 – ca. 80 %, effektiv 30 - 70 %, hohe Zinssensivität | Obergrenze ca. 80 % | Tiefe Fremdkapital-Quote, max. 50 % (AFG), effektiv knapp über 20 %, daher wenig zinssensitiv |
| Ertragsbesteuerung | Doppelbesteuerung | Einfache Besteuerung | Doppelbesteuerung |
Zusammenfassend ist erkennbar, dass der indirekte Immobilienbesitz eine attraktive Anlagemöglichkeit darstellt und im Normalfall gute Renditeerwartungen im Raum stehen. Das Einbringen von geeigneten Liegenschaften in einen Fonds oder eine Immobilien-AG bringt auch für die Verkäuferschaft klare Vorteile und nicht unerhebliche Chancen bezüglich Verkaufspreisoptimierung.
Bei selbstgenutztem Eigentum wird der indirekte Immobilienbesitz allerdings kein Thema sein.
Martin Häggi
dipl. Immobilientreuhänder
dipl. Verkaufsleiter
Mitglied Schweiz. Schätzungsexpertenkammer SEK
