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Bei den derzeitigen Turbulenzen an den Finanzmärkten gewinnen Direktinvestitionen in Immobilien an Bedeutung. Mehrfamilienhäuser sind interessante Renditeobjekte. Mit den gängigen Bewertungsmethoden können die Werte per einem Stichtag aufgezeigt werden. Der Nachhaltigkeit ist vermehrt Beachtung zu  schenken. Eine Projektträgerschaft mit Exponenten der ETH Zürich und Schatzungsexperten versucht mit dem der Nachhaltigkeit von Immobilien einen Wert zu geben. Dies ist äusserst interessant und soll hier kurz dargelegt werden.

1.    Ausgangslage

Bei Immobilien als Anlageobjekte steht nicht die Selbstnutzung im Vordergrund, sondern die Werterhaltung, die Wertsteigerung und die Rendite. Eine Liegenschaft, welche in diesem Zusammenhang eine langfristig angemessene Rendite abwirft, ist nachhaltig. Für Investoren stellt sich die Frage, welche Faktoren dafür entscheidend sind und wie gut die Liegenschaft in der Lage ist, auf Veränderungen zu reagieren und mit Risiken umzugehen. Der Einbezug von Nachhaltigkeitsaspekten ist beim Bau und Betrieb von Liegenschaften viel weiter entwickelt als bei der Bewertung.

2.    Nachhaltigkeit

Der langfristige Wert von Immobilien hängt von den exogenen Rahmenbedingungen ab. Bei vielen dieser äusseren Ursachen zeichnet sich ein Wandel ab. Bei der Bewertung von Immobilien ist der Einbezug dieser Rahmenbedingungen empfehlenswert. Der Wert einer Immobilie kann z.B. durch die Veränderung des globalen Klimas, der Energiepreise und der demographischen Zusammensetzung usw. stark beeinflusst werden. Diese Entwicklungen müssen berücksichtigt werden.
Vorgehen:

•     Identifikation ökologische, staatliche, gesell- und wirtschaftliche Rahmenbedingungen mit Auswirkungen auf Immobilien

•     Ableitung der Immobilienmerkmale, deren relativer Wert sich aufgrund des Wandels positiv oder negativ auswirkt

•    Operationalisierung der Merkmale, Einbezug in die Bewertung

3.    Nachhaltigkeistindikatoren

Flexibilität:

•    Nutzungsflexibilität (Bauweise, Technik, ..)

•    Lebensphasenflexibilität (Lift etc.)

Energieabhängigkeit:

•    Energieverbrauch (MJ/m2a)

•    Energieträger (Heizung, Wasser, Strom)

Erreichbarkeit:

•     Erreichbare Infrastruktur (ÖV, Einkauf, ..)

Naturgefahren:

•     Entwicklung Hochwassergefährdung

•     Entwicklung Erdrutschgefährdung

Immissionen:

•     Luft-, Lärm- und übrige Belastung

4.    Verwendungszwecke

Diese Indikatoren können nicht nur für die Bewertung, sondern auch für die strategische Planung eingesetzt werden.

Martin Häggi

dipl.Immobilientreuhänder
dipl. Verkaufsleiter
Mitglied Schweiz. Schätzungsexpertenkammer SEK/SVIT


www.itera.ch

Literaturverzeichnis:

Zusammenfassender Bericht ‚Grundlagen Mehrfamilienhäuser’, 12.2007, „Der Nachhaltigkeit von Immobilien einen finanziellen Wert geben – Economic Sustainability Indicator (ESI)“, Universität Zürich, ccrs Center for Corporate Responsibility and Sustainability at the University of Zurich